Egy “airbnb” lakás sikerességének egyik (ha nem a leg-) fontosabb sarokköve az árazás. De miért olyan nehéz ez? És hogyan lehet meghatározni, hogy mikor érdemes változtatni az áron?
Minden lakás más
Az egyik legnagyobb gond, hogy nagyon nehéz összehasonlítási alapot találni. Még ha két lakás nyilvánvaló paraméterei meg is egyeznek (pl. méret, lokáció, design), akkor is lehetnek lényeges különbségek: az egyik kap 2 rossz review-t két kukacoskodó vendégtől, a másik meg 2 különösen hízelgőt, és máris felborult a pálya.
Minden napból csak egy van
Tegyük fel, hogy április 20-án sikerül eladnunk május 20-at 20ezer forintért. Jó vásárt csináltunk, vagy elment volna 2 hét múlva 22ezerért is? Nagyon nehéz megmondani, mert a fenti pont miatt nincs összehasonlítási alapunk.
100%-os foglaltság
Ki ne szeretne minden napot eladni? Első látásra ez egy szuper célfüggvény, hiszen miért érnénk be kevesebbel, mint a 100%? Mi lehet a gond? Nézzük meg a bevétel kiszámításának képletét:
Havi szállásdíj bevétel = átlagos napi ár * eladott napok száma
Hiába 100% a foglaltság, ha az átlagos ár alacsony, a bevétel is alacsony lesz. Ha csak arra optimalizálunk, hogy minden napot eladjuk, akkor egyszerűen 0 közelében kéne meghúzni az árainkat, és garantáltan elmenne mind. A maximális bevételhez meg kell találni a kényes egyensúlyt a két érték között, mivel az egyik növelése (pl dupla ár) valószínűleg csökkenti a másikat (kevesebb eladott nap).
A foglaltsági elvárás
A legjobb módszer, ha felépítünk magunknak egy foglaltsági elvárást. Például mondhatjuk azt, hogy a következő 75 napban az elvárás 35%, más szóval két és fél hónapra előre legyen tele a naptárunk harmada. Hogy mi a megfelelő elvárás, az lakásonként változik: van amit last-minute-ben is szinte biztosan elvisznek, ilyenkor nem fontos, hogy előre megtöltsük a naptárat (amihez árat kéne csökkenteni), máshol viszont az ideális bevételhez mindenképp be kell gyűjtenünk az előre foglalókat. Az alábbi ábra csak szemléltetés, semmiképp sem ajánlás:
Mivel a foglaltsági elvárás függ attól, hogy az adott nap hány napra van a mai naptól, ezért ezt minden napra (vagy legalább minden hétre) egyenként kell (kéne) kiszámolni. Például tegyük fel, hogy jövő hétre van 2 foglalásunk, ami lefedi a teljes hetet, a rákövetkező hétre egy újabb, ami csak 3 napos.
Ekkor 1 hétre előre a foglalátsunk 100% (7/7), 2 hétre előre 71% (10/14), 3 hétre előre pedig 48% (10/21).
Ökölszabály!
Van tehát már egy mércénk, amihez viszonyítani tudunk. Ha vonal alatt vagyunk, csökkenteni kell az árat, ha vonal felett, növelni. Ez mindenképp hasznos, de önmagában kevés. Mennyi legyen az alapár unk, amit növelünk/csökkentünk? Mit kezdjünk az egyéb szempontokkal, mint a szezonalitás, események, lyukak? Ezekről a következő részben lesz szó — ha elkészül, belinkelem ide.